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家を建てる場合、土地や家の建て方にいろいろな規制があります
代表的なものを確認しておきましょう



市街化区域と市街化調整区域用途地域建ぺい率と容積率接面道路の制限建物の高さ制限防火地域と準防火地域


[市街化区域と市街化調整区域]

都市計画法では無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るために「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めています。市街化区域は市街化を優先的に進めている区域で、住宅を建てるのに問題はありません。それに対して市街化調整区域は市街化を抑制している区域ですので、原則住宅を建てることができません。

[用途地域]

用途にあった良好な環境を保つために、都市計画法では建物の用途や大きを以下のように区分しています。商業系や工業系でも住宅は建てられますが、静かな環境を望むなら住居専用地域がいいでしょう。用途地域は、市区町村の都市計画課で調べることができます。

用途地域区分
第1種低層住宅専用地域 低層住宅の良好な環境を保護するための地域。小中学校や診療所、小規模な店や店舗を併設した住宅も建てることができます。
第2種低層住宅専用地域 主として低層住宅の良好な環境を保護するための地域。床面積150u以内の一定の店舗、飲食店等も建てることができます。
第1種中高層住居専用地域 中高層住宅の良好な環境を保護するための地域。3階建て以上の中高層住宅や大学、病院、床面積500u以内の店舗などが建てることができます。
第2種中高層住居専用地域 主として中高層住宅の良好な環境を保護するための地域。3階建て以上の中高層住宅に加え、床面積500u以上の事務所や飲食店等を建てることができます。
第1種住居地域 住居の環境を保護するための地域。第2種住居専用地域で建築できないものに加え、マージャン屋、パチンコ屋、カラオケボックス等を建てることができません。
第2種住居地域 主として住居の環境を保護するための地域。劇場、映画館、キャバレーや300uを超える自動車車庫、倉庫業を営む倉庫等を建てることができません。
準住居専用地域 主に道路沿いの地域の特性にふさわし業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域。スーパーマーケットやファミリーレストラン等は建てることができます
近隣商業地域 近隣の住民のための店舗、事務所等の利便の増進を図る地域。商業地域に建築できないものに加え、床面積200u以上の娯楽、歓楽施設を建てることができません。
商業地域 主として商業その他の業務の利便の増進を図る地域。工場や危険物等に規制はあるが、ほとんど全ての商業施設を建てることができる。
準工業地域 主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図る地域。環境悪化が大きい工場以外はほとんどの工場を建てることができ、住宅、学校、病院なども建てることができる。
工業地域 主として工業の利便の増進を図る地域。住宅、共同住宅は建てられるが、学校、病院、旅館、ホテル等を建てることができません。
工業専用地域 工業の利便の増進を図る地域。住宅、共同住宅、社宅等の住宅は一切建てることができませんし、飲食店も建てることができません。


[建ぺい率と容積率] 土地に対してどのくらいの大きさの建物を建てられるかを規制しているのが建ぺい率と容積率です。

建ぺい率・・・敷地面積に対して建築面積(建物を真上から見た時の投影面積)が占める割合。

                 建ぺい率(%)=建築面積÷敷地面積

容積率・・・・・敷地面積に対して建物の延べ床面積(各階の床面積の合計)が占める割合。

                 容積率(%)=延べ床面積÷敷地面積


 建ぺい率の緩和 (一定の要件を満たすことによって10%加えることができます)

         ・近隣商業地域 業地域外でかつ防火地域内にある耐火建築物
         ・街区の角地にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの
          内にある建築物
         ※上記(a)(b)のいずれも該当する場合は20%加えることができます。
         ※近隣商業地域、商業地域でかつ防火地域内にある耐火建築物では建ぺい率の制限が
           ありません。

 容積率の制限 (前面道路の幅が12m未満の場合、一定の算式で求めた容積率のいずれか小さい数値)

         ・住居系7地域は道路幅(m)×40%
         ・その他の地域は道路幅(m)×60%



用途地域 建ぺい率(% 容積率(%)
第1種低層住居専用地域 30. 40. 50. 60 50. 60. 80. 100. 150. 200
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住宅専用地域 100. 150. 200. 300
第2種中高層住宅専用地域
第1種住居地域 60 200. 300. 400
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域 80
商業地域 200. 300. 400. 500. 600. 700. 800. 900. 1000
準工業地域 60 200. 300. 400
工業地域
工業専用地域 住宅建築不可 住宅建築不可

[接面道路の制限]
建築基準法で建物を建てる敷地は「幅員4m以上の道路と接していること」、「道路に2m以上接していること」と決められています。しかし、幅員4m未満でもセットバックで建築できる場合もあります。
[建物の高さ制限] 都市計画法の建ぺい率、容積率の規制のほかに、用途地域によって建築基準法で建物の高さを規制しています。

絶対高さ制限・・・ 地面から建築物の一番高いところまでの高さ制限
             第1種、第2種低層住居専用地域では、建物の高さは10m以内または
            12m以内と制限されています。

道路斜線制限・・・ 道路両側の建築物や、道路の日照、通風、採光などに支障がないようにするための
            制限
            住居系では道路の反対側の境界線から勾配1.25以内。
            その他では道路の反対側の境界線から勾配1.5以内。

北側斜線制限・・・ 建物北側の日照を確保するための制限
            第1種、第2種低層住居専用地域では、真北側隣地境界 線から5m立ち上げ、
            そこから勾配1.25以内
            第1種、第2種中高層住宅専用地域では、真北側隣地境界線から10m立ち上げ、
            そこから勾配1.25以内

隣地斜線制限・・・ 隣地の日照、通風、採光に支障がないようするための制限
            第1種、第2種中高層住居専用地域・第1種、第2種住居地域・準住居地域では、隣地
            境界線から20m立ち上げ、そこから勾配1.25以内。
            その他の地域では、隣地境界線から31m立ち上げ、そこから勾配2.5以内。
            ※絶対高さ制限が設けら 第1種、第2種低層住居専用地域には適用されない。

日影規制・・・・・・・ 中高層建築物によって近隣の敷地に生じる日影を、定められた範囲内に抑え、日照を
            確保するための規制。  


用途地域 斜線制限 絶対高さ制限 日影規制
道路斜線 北側斜 線 隣地斜線
適用距離 勾配 立ち上がり 勾配 立ち上がり 勾配
第1種低層住居専用地域 20.25.30m 1.25 5m 1.25 なし 10.12m 軒高7m以上又は3階建上
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住宅専用地域 10m 20m 1.25 なし 10m以上
第2種中高層住宅専用地域
第1種住居地域 なし
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域 20.25.30.35m 1.5 31m 2.5
商業地域 なし
準工業地域 20.25.30m 10m以上
工業地域 なし
工業専用地域 住 宅 建 築 不 可   

[防火地域と準防火地域] 火災による被害を防止するために、都市計画法で指定された地域。

防火地域・・・・・ 3階建て以上、または延べ床面積が100uを超える建築物は、耐火建築物に
           しなければなりませんし、その他の建築物は耐火建築物または準耐火
           建築物としなければなりません。

準防火地域・・・ 3階建て以上、または延べ床面積が500uを超え、1500u以下の建築物は
           耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。しかし、延べ床
           面積が500u以下であれば防火措置など一定の技術的基準に適合すれば
           木造3階建も建築可能ですし、平屋または木造2階建ての場合は外壁及び
           軒裏での延焼のおそれがある部分を防火構造にし、これに付属する高さが
           2mを超える門、または塀は不燃材料で造るか、不燃材料で覆えば建築
           可能です。


 ※耐火建築物  = 主要構造部(壁、柱、床、梁、屋根または階段)を耐火構造とした建築物
              で、 外壁の開口部で延焼のおそれがある部分に、政令で定める技術的
              基準に 適合する防火戸、その他防火設備を有するもの。

 ※準耐火建築物 = 主要構造部を(壁、柱、床、梁、屋根または階段)を準耐火構造とした
               建築物または、主要構造部に防火措置、その他の事項について政令で
               定める技術的基準に適合するもの、外壁の開口部で延焼のおそれの
               ある部分に、政令で定める技術的基準に適合する防火戸、その他
               防火設備を有するもの。

建築法規